【2026年4月開始】不動産の住所・氏名変更登記が義務化
引っ越し・結婚後に何もしないとどうなる？
スマート変更登記も解説
「引っ越しただけで登記が必要？」
「家を買ったの昔だけど関係ある？」
ここ、かなり分かりにくいですよね。そこで本記事は、長文より先に図と表で、
住所・氏名変更登記の義務化を一気に把握できる構成にしています。
3行結論（ここだけ読めばOK）
- 2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名・名称の変更後2年以内に変更登記が必要です。
- 2026年4月1日より前の変更でも、未登記なら2028年3月31日までに対応が必要です。
- 面倒なら、無料の「スマート変更登記」を先に知っておくとかなりラクです。
まず確認
家や土地の名義人か
ここが出発点です
期限
原則2年以内
昔の変更は経過措置あり
費用感
通常は1物件1,000円
スマート変更登記の申出は無料です
放置
5万円以下の過料
対象になる可能性があります
この記事で分かること
- 自分が対象かどうか
- いつまでに何をするか
- 費用・必要書類・オンライン可否
- スマート変更登記が向く人
まず結論｜「家や土地の所有者で、住所か名前が変わった人」が対象です
対象になる人
- 持ち家の人
- 土地の名義人
- マンションの所有者
変更の例
- 引っ越しで住所が変わった
- 結婚・離婚で姓が変わった
- 法人の商号・本店が変わった
期限
- 2026年4月1日以後の変更 → 変更日から2年以内
- それ以前の変更 → 2028年3月31日まで
放置リスク
- 正当な理由なく未申請
- 5万円以下の過料の可能性
「住所が変わっただけで、そんなの必要？」と思いますよね。
でも今回のルールは、不動産の名義人情報を最新にしておくこと自体が義務になった、という理解でOKです。
自分は対象？｜30秒チェック表
| 質問 | はい | いいえ |
|---|---|---|
| 家・土地・マンションを自分名義で持っている | 次へ | 通常は対象外 |
| 買った後に引っ越した | 住所変更登記を確認 | 次へ |
| 結婚・離婚などで氏名が変わった | 氏名変更登記を確認 | 次へ |
| 昔変わったまま登記を直していない | 今すぐ期限確認 | ひとまず安心 |
典型例
- 住宅ローンで家を買った
- 転勤で何度か引っ越した
- 結婚後も登記は旧姓のまま
法人も対象
- 会社名義の不動産
- 商号変更・本店移転も対象です
ひとこと
- 賃貸だけなら通常は関係ありません
- ポイントは所有者かどうかです
迷ったら
- 登記簿上の名義を確認
- 固定資産税の納税通知だけでは判断しない
いつまで？｜期限はこの表だけ見ればOKです
2026年4月1日以後に変更
- 住所・氏名・名称の変更日から2年以内
- 例：2026年5月10日に転居 → 2028年5月9日ごろまでが目安
2026年4月1日より前に変更
- 未登記なら2028年3月31日まで
- 昔の引っ越し・改姓も対象です
| ケース | 期限 | メモ |
|---|---|---|
| 2026年6月に引っ越した | 2028年6月ごろまで | 変更日から2年以内 |
| 2025年に結婚して姓が変わった | 2028年3月31日まで | 施行前変更の経過措置 |
| 2020年に引っ越し、未変更のまま | 2028年3月31日まで | 昔の変更でも対象 |
いちばん見落としやすいのは、「昔の変更も対象」という点です。
「え、もう何年も前なんだけど…」でも、未登記なら確認したほうが安全です。
何もしないとどうなる？｜リスクはこの4つです
1. 過料の可能性
- 正当な理由なく未申請
- 5万円以下の過料の対象になり得ます
2. 手続が後で重くなる
- 売却・相続・担保設定のときに発覚
- まとめて直すと手間が増えます
3. 名義確認で止まりやすい
- 登記簿の住所と現住所がズレる
- 本人確認資料のつながり整理が必要になります
4. 先延ばしほど面倒
- 住民票のつながり確認が増えることがあります
- 「今じゃなくていいか」が一番危険です
スマート変更登記とは？｜面倒な人ほど先に知っておきたい仕組みです
ざっくり一言
- 検索用情報を1回申出
- その後は法務局が職権で変更登記
費用
- 申出自体は無料
- 負担軽減のための仕組みです
実務イメージ
- メールで確認を受ける場面があります
- 見落とし防止がかなり大事です
向く人
- 今後も引っ越しの可能性がある人
- 不動産を複数持っている人
スマート変更登記の流れ
検索用情報を申出
住所や氏名が変わる
法務局が確認し
職権で変更登記
「毎回自分で申請しなくていいの？」
はい、その負担を軽くするための仕組みです。今後の引っ越しが多そうな人ほど相性がいいです。
通常申請とスマート変更登記の違い｜どっちが向く？
| 比較軸 | 通常の変更登記申請 | スマート変更登記 |
|---|---|---|
| 最初にやること | 変更が起きた都度申請 | 先に検索用情報の申出 |
| 費用感 | 登録免許税あり | 申出は無料 |
| 向く人 | 今すぐ1回だけ直したい人 | 今後も変更がありそうな人 |
| 手間 | 変更のたびに自分で申請 | 継続的な負担軽減 |
| ポイント | 早く直したいときに明快 | 長期的にラク |
費用はいくら？｜初心者向けの最小限まとめ
通常の変更登記
スマート変更登記
- 検索用情報の申出は無料
- 「まず登録しておく」発想です
一戸建ての目安
- 土地1＋建物1なら2,000円が基本目安
マンションの注意
- 専有部分・敷地権の数で変わります
- 物件数の確認が先です
オンライン申請
- 住民票コードの提供で添付省略できる場合があります
ひとこと
- 「高いから後回し」はしにくい金額です
- むしろ期限管理のほうが大事です
何が必要？｜書類はこれだけ見ればOKです
| 変更内容 | 主な書類 | ひとこと |
|---|---|---|
| 住所変更 | 住民票など | 現住所とのつながり確認用 |
| 氏名変更 | 戸籍謄本など | 氏名変更の事実確認用 |
| オンライン申請 | 住民票コードの提供で省略できる場合あり | 自宅完結しやすくなります |
過去に何度も引っ越している場合は、登記簿上の旧住所から今の住所までのつながりが確認できるかがポイントです。
「今の住民票だけで足りるでしょ？」となりがちですが、そこは要確認です。
手続の流れ｜迷わない6ステップ
自分が所有者か確認
家・土地・マンションが自分名義かを確認します。
住所・氏名変更が未登記か確認
過去の引っ越しや改姓も含めて見ます。
期限を判定
2026年4月1日前か後かで期限が変わります。
通常申請かスマート変更登記か決める
今すぐ直すか、今後もラクにしたいかで選びます。
必要書類・費用を準備
住所変更なら住民票、氏名変更なら戸籍謄本などを確認します。
法務局またはオンラインで申請
オンライン申請なら、住民票コードで添付省略できるケースがあります。
よくあるケース別｜自分に近いものだけ見てください
転勤族の会社員
引っ越し回数が多いなら、スマート変更登記の相性が高いです。
結婚で姓が変わった人
氏名変更登記の確認が必要です。住所は変わっていなくても対象になり得ます。
昔買った家をそのまま持っている人
「昔の変更」が一番見落としやすいです。2028年3月31日を先に確認です。
マンション所有者
物件数で登録免許税の見え方が変わるので、先に登記対象を確認します。
よくある失敗｜ここだけ避ければかなり安心です
失敗1
- 自分は賃貸だから関係ないと思い込む
- → 実は持ち家や相続不動産が自分名義だった
失敗2
- 昔の引っ越しは対象外だと思う
- → 施行前変更も対象です
失敗3
- 売却の直前にまとめて直そうとする
- → 書類確認で時間を失いやすいです
失敗4
- スマート変更登記を知らず毎回後手になる
- → 先に無料申出を検討するとラクです
今日やること｜最短ならこの3つだけでOKです
1. 自分名義の不動産があるか確認
持ち家・土地・マンション・相続不動産を棚卸しします。
2. 引っ越し・改姓歴を確認
「買った後に変わったか」だけ見れば十分です。
3. 期限を判定
2026年4月1日前の変更か、後の変更かで分けます。
補足
「そのうちやるか」がいちばん危ないです。まず対象かどうかだけでも今日見ておくと安心です。
よくある質問
住所変更登記はいつまでに必要ですか？
何もしないと本当に過料がありますか？
スマート変更登記とは何ですか？
費用はいくらですか？
オンラインでもできますか？
まとめ｜「家を持っていて、住所か名前が変わった人」は確認必須です
住所・氏名変更登記の義務化は、不動産を持つ人の名義情報を最新にしておくルールです。
難しそうに見えますが、まずやることはシンプルです。自分が対象か確認 → 期限確認 → 通常申請かスマート変更登記か決める、この順で十分です。
- 対象は不動産の所有者
- 2026年4月1日以後の変更は2年以内
- 施行前の未登記は2028年3月31日まで
- 放置すると5万円以下の過料の可能性
- 通常申請の登録免許税は1物件1,000円
- 負担を減らすならスマート変更登記
更新情報 / 参照元（一次情報中心）
本記事は、法務省・法務局・政府広報の情報を優先して構成しています。
実際の要件や必要書類、申請方法は個別事情で変わるため、申請前に必ず最新の公式情報をご確認ください。
