【つまずき救済】賃貸のエアコンが壊れたら修理代は誰が払う？
大家・入居者・残置物の違いと家賃減額を解説【2026年夏】
「エアコンが動かない。修理代って自分持ち？」「勝手に業者を呼んでいいの？」
真夏にこれ、かなり焦ります。
この記事では、賃貸のエアコン故障で最初に見るべき契約書・残置物・費用負担・家賃減額・連絡手順を、表と図で整理します。
3行結論（ここだけ読めばOK）
- 契約書で「設備」なら、通常は大家・管理会社側が修理対応する可能性が高いです。
- 契約書で「残置物」なら、原則として大家側に修理義務がない扱いになりやすいです。ここ、いちばん大事です。
- 自分の過失で壊した場合を除き、長期間使えないなら賃料減額の相談余地があります。ただし勝手に家賃を減らすのは危険です。
この記事で分かること
- 修理代が大家負担になりやすいケース
- 入居者負担になりやすいケース
- 残置物エアコンの落とし穴
- 管理会社へ連絡する前のチェック項目
- 家賃減額を相談する時の考え方
まず結論｜最初に見るのは「設備か、残置物か」です
エアコンが壊れた時の答えは、「賃貸だから必ず大家負担」でも「使っていた人が必ず払う」でもありません。
まずは契約書で物件の設備として貸されているかを確認します。
最重要
契約書の「設備」「付帯設備」「残置物」を確認します。
証拠
エラー表示・リモコン・室外機・室温を写真で残します。
連絡
勝手に業者を呼ぶ前に、管理会社へ連絡します。
減額
長く使えない時は、賃料減額の相談余地があります。
契約書で見る場所｜この4語を探してください
| 探す言葉 | 意味 | 修理代の考え方 |
|---|---|---|
| 設備 | 部屋の機能として貸されているもの | 大家側に相談 |
| 付帯設備 | 賃貸物件に付いている設備 | 大家側に相談 |
| 残置物 | 前の入居者などが残した物 | 入居者側対応になりやすい |
| サービス品 | 貸主が性能保証しない物として扱われやすい | 要確認 |
見る書類
- 賃貸借契約書
- 重要事項説明書
- 設備一覧表
- 入居時チェックシート
つまずきポイント
- 部屋に最初からある = 必ず設備、ではありません
- 「残置物」と小さく書かれていることがあります
- ここ、見落としがちです
修理代は誰が払う？｜ケース別に一発整理
| ケース | 負担しやすい人 | 理由 | 最初の行動 |
|---|---|---|---|
| 設備エアコンが自然故障 | 大家側 | 賃貸物の使用に必要な修繕にあたりやすい | 管理会社へ写真付きで連絡 |
| 古くなって冷えない | 大家側に相談 | 経年劣化の可能性がある | 症状・年式・室温を伝える |
| 入居者が落とした・分解した | 入居者側 | 入居者の過失と見られやすい | 正直に状況を説明 |
| 残置物エアコン | 入居者側になりやすい | 貸主が修理義務を負わない扱いが多い | 撤去・交換の許可を確認 |
| リモコン電池切れ・フィルター詰まり | 入居者側 | 日常管理の範囲になりやすい | 自分で確認してから連絡 |
民法606条では、賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。
ただし、入居者の責任で修繕が必要になった場合は別です。
壊れた当日の動き｜やる順番はこの5つ
細かい説明より、まずは下の図の順番で動けば大丈夫です。
ポイントは、先に契約書を見て、証拠を残してから、管理会社へ文章で連絡することです。
最初にやること
契約書・重要事項説明書で、エアコンが設備か残置物かを確認します。
避けたいこと
無断修理・無断交換・勝手な家賃減額は、あとで揉めやすいので避けてください。
残置物エアコンとは？｜「付いているのに設備じゃない」ことがあります
| 項目 | 設備エアコン | 残置物エアコン |
|---|---|---|
| 位置づけ | 物件の設備 | 前入居者などが残した物 |
| 修理義務 | 貸主側に発生しやすい | 貸主側に発生しにくい |
| 壊れた時 | 管理会社へ修理依頼 | 撤去・交換の許可を確認 |
| 勝手に処分 | NG | 残置物でも契約確認が必要 |
| 注意点 | 入居者の過失なら負担あり | 「使ってよいが保証しない」扱いが多い |
残置物は、ざっくり言うと「部屋にあるけれど、貸主が性能保証している設備ではない物」です。
見た目は普通のエアコンなので、かなり紛らわしいです。
家賃減額はできる？｜長期間使えない時は相談余地があります
民法611条では、借りている物の一部が使えなくなり、それが入居者の責任ではない場合、使えない部分の割合に応じて賃料が減額されるとされています。
ただし、実務では状況・契約・期間・季節で判断が分かれます。
| 不具合 | 賃料減額割合の目安 | 免責日数の目安 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| エアコンが作動しない | 10％ | 3日 | 季節・地域・間取り・設置台数で調整 |
| 水が使えない | 30％ | 2日 | 生活への影響が大きい |
| トイレが使えない | 20％ | 1日 | 早急な対応が必要 |
| 雨漏りによる利用制限 | 5〜50％ | 7日 | 被害範囲で差が大きい |
計算イメージ
家賃10万円、エアコンが10日使えない、免責3日、30日月の場合。
大事な注意
これはあくまで目安です。勝手に減額せず、管理会社・大家と文章で相談してください。
自分で修理していい？｜原則は「先に通知」です
| 状況 | 自分で進める前の考え方 | 安全な対応 |
|---|---|---|
| 管理会社へ未連絡 | 危険 | まず文章で通知 |
| 通知したが放置 | 条件付きで検討 | 期限を切って再連絡 |
| 猛暑・健康リスクが高い | 急迫性を説明 | 代替策・早期対応を求める |
| 残置物 | 撤去・交換許可が重要 | 処分前に書面確認 |
民法607条の2では、修繕が必要な場合に、入居者が貸主へ通知したのに相当期間内に必要な修繕がされない時などは、入居者が修繕できる場合があるとされています。
ただし、実務上はトラブル化しやすいので、無断で進めないのが安全です。
管理会社への連絡テンプレ｜コピペOK
最初の連絡文
件名：室内エアコン故障の修理依頼について 〇〇管理会社 御中 お世話になっております。 〇〇マンション〇号室の〇〇です。 本日、室内のエアコンが作動しない／冷風が出ない状態になりました。 契約書上は設備として記載されている認識です。 【発生日時】 2026年〇月〇日 〇時ごろ 【症状】 ・電源は入るが冷風が出ない ・エラー表示：〇〇 ・室外機：動いていない／異音がある ・リモコン電池交換、フィルター確認は実施済み 写真を添付いたします。 真夏で室温が高く、生活に支障が出ているため、修理・点検の手配可能日をご連絡いただけますでしょうか。 よろしくお願いいたします。
修理が長引く時の追い連絡
件名：エアコン故障の修理予定確認と賃料減額のご相談 〇〇管理会社 御中 お世話になっております。 〇月〇日にご連絡したエアコン故障の件です。 現在もエアコンが使用できない状態が続いており、室温が高く生活に支障が出ています。 修理予定日、または代替対応の有無をご確認いただけますでしょうか。 なお、当方の責任によらない設備不具合が長期間続く場合、賃料減額の対象となる可能性があると認識しております。 修理完了までの日数に応じた対応についても、あわせてご相談させてください。 よろしくお願いいたします。
添付すると強いもの
- エラー表示の写真
- 室温計の写真
- フィルター清掃後の写真
- 契約書の設備欄の写真
書かない方がいいこと
- 感情的な表現
- 一方的な家賃不払い宣言
- 無断修理後の請求だけ送ること
連絡前のセルフチェック｜ここだけは確認
| 確認項目 | 見るポイント | 結果 |
|---|---|---|
| リモコン電池 | 電池交換・表示確認 | 電池切れなら自己対応 |
| ブレーカー | エアコン専用回路が落ちていないか | 復旧後も落ちるなら連絡 |
| フィルター | ホコリ詰まりがないか | 清掃後もダメなら連絡 |
| 室外機 | 物で塞いでいないか、異音がないか | 写真を残す |
| エラーコード | 本体・リモコン表示 | 必ずメモ・撮影 |
「何も確認していません」より、「電池・フィルター・ブレーカーは確認済みです」の方が、管理会社も動きやすいです。
ちょっと面倒ですが、ここは時短になります。
やってはいけないNG行動｜トラブルを大きくしない
| NG行動 | なぜ危険？ | 代わりにやること |
|---|---|---|
| 無断で新品交換 | 所有者の許可なく設備を変更することになる | 交換前に書面で許可 |
| 勝手に家賃を減らす | 滞納扱いで揉める可能性 | 減額を文章で相談 |
| 口頭だけで依頼 | 連絡履歴が残らない | メール・アプリ・SMSで残す |
| 残置物を勝手に処分 | 契約内容次第で問題になる | 撤去・処分の許可を取る |
よくある質問
賃貸のエアコン修理代は大家負担ですか？
残置物のエアコンが壊れたら誰が払いますか？
自分で修理業者を呼んでもいいですか？
エアコンが使えない間、家賃は下がりますか？
真夏で危険な暑さの場合はどうすればいいですか？
まとめ｜賃貸のエアコン故障はこの5つで判断
賃貸のエアコンが壊れた時は、焦って業者を呼ぶ前に、契約書・証拠・連絡履歴を押さえるのが安全です。
特に「設備」か「残置物」かで、話が大きく変わります。
- 契約書で設備・付帯設備・残置物・サービス品を確認する
- 設備エアコンの自然故障なら、まず管理会社へ修理依頼
- 残置物なら、修理・交換・撤去の扱いを書面で確認
- 長期間使えない場合は、賃料減額の相談余地がある
- 無断修理・無断交換・勝手な家賃減額は避ける
更新情報 / 参照元
本記事は、民法の賃貸借規定、国土交通省の原状回復ガイドライン、日本賃貸住宅管理協会の賃料減額ガイドラインを参考に、一般向けに整理しています。
